پیش بینی بازار مسکن در یک سال آینده
پس از نزدیک به شش ماه رکود اساسی در بازار افزایش میزان معاملات در خرداد ماه امیدهایی برای سرمایه گزاران حوزه مسکن و مشاورین املاک به وجود آورد، اما آیا می تواند این افزایش جزئی را شروعی برای یک رونق در بازار مسکن دانست؟
جواب ما در تیم یک دو سه ملک به این سوال «خیر» است اما این موضوع باعث شد بخواهیم دید کوتاه مدت خود را با مشاورین املاک، سرمایه گذاران بازار مسکن و کاربران اپلیکیشن یک دو سه ملک در میان بگذاریم.
ابتدا این را بیان کنیم که افزایش قیمت هایی که در بازار مسکن در ماه های قبل رخ داده است به دلیل سرکوب قدرت خرید مردم، موجب ثبات نسبی در بازار مسکن شده است و به نظر می رسد که تا پایان سال ۱۴۰۰ نیز اگر شک خاصی در این بازار ایجاد نشود همین گونه ادامه یابد و افزایش جزئی در تعداد معاملات در خرداد ماه را نمی توان شروع یک رونق در بازار مسکن دانست.
با توجه به وابستگی که اقتصاد ایران به قیمت ارز و سیاست خارجی دارد هرگونه تغییر ملموس و ناگهانی در قیمت ارز و بهبود یا تیره تر شدن روابط ایران با دیگر کشورها مخصوصا نتیجه گفتگو های وین می تواند همان شک مد نظر ما باشد.
البته غیر قابل انکار است که تغییر در بازارهای موازی مثل طلا نیز می تواند بر بازار مسکن تاثیر گذار باشد اما از آنجایی که خود این بازارها تحت تاثیر بازار ارز قرار میگیرند در این پیش بینی نیز چندان تاثیر گذار درنظر گرفته نشده اند.
بعد از ۱۴۰۰ چطور می شود؟
قیمت تمام شده هر متر آپارتمان با در نظر گرفتن ارزش زمین و ساخت و ساز در مناطق متوسط شهری برای سازندگان در حال حاضر رقمی نزدیک به قیمتهایی است که برای آپارتمان ها در این مناطق توسط فروشندگان پیشنهاد می شود و این موضوع امری نیست که انتظار سازندگان را از سود مورد نظرشان تامین کند، در این خصوص این چنین به نظر می رسد که ورود عرضه های جدید در بازار مسکن که با قیمت هایی بطبع بالاتر خواهد بود موجب افزایش قیمتی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد پس از اولین دوره عرضه، که به نظر می رسد اوایل تابستان ۱۴۰۱ باشد ، به وجود آورد.
البته این افزایش قیمت افزایشی خواهد بود که که بازار مسکن برای تعدیل و تثبت خود ایجاد خواهد کرد و هرگونه شک در این بازار که قبلا هم به آنها اشاره شد می تواند بر این میزان نیز تاثیر بگذارد.
تنها راهکاری هم که دولت آینده می تواند از طریق آن بر بازار مسکن تاثیر نه قیمت گذاری دستوری بلکه افزایش میزان عرضه خواهد بود و از آنجایی که سنگ بزرگ همیشه علامت نزدن بوده ، لذا تامین سالیانه یک میلیون مسکن جدید که توسط رئیس جمهور وعده داده شده را نیز شوخی بیش نمی دانیم و رشد قیمت در یک سال آینده که شروع آن از آغاز سال ۱۴۰۱ باشد نیز برایمان امری معقول به نظر می رسد.
و نهایتا هم این که قطعا نظرات شما چراغ پیش روی ما برای ادامه خواهد بود پس حتما بعد از مطالعه این یاداشت ما را از نظرات خود بی بهره نگذارید و همچنین اگر سوالی دارید که پاسخ آن را با خواندن این مقاله (چند توصیه برای مشاوران املاک تازه کار) نگرفته اید می توانید در صفحه اول سایت باما درمیان بگذارید تا توسط کارشناسان تیم یک دو سه پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود یا می توانید اپلیکیشن یک دو سه را رایگان دانلود کنید و به صورت تلفنی با کارشناسان ملکی و حقوقی در ارتباط باشید.
بنیانگذار تیم یک دو سه
کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک
با توجه با اطلاعات شما بازار با رکود مواجه خواهد شد و در اصل طبق امار خرید مردمی که نیاز مبرم به خرید مسکن دارند این قدرت خرید برای انها بیشتر از توان مردم عادی می باشد پس در نتیجه تمام خانه ها را که سرمایه داران نمی خرند انها هم بواسطه خرید مردم عادی اقدام به خرید خانه می کنند در صورتی که مردم عادی اقدام به خرید نکنند پس افزایش قیمت در رکود خود باقی می ماند و لذا اگر دولت با پیشنهاد ساخت یک میلیون خانه در سال اقدامی انجام دهد پس قطعا این رکود ادامه خواهد داد.ممنون و‌مکچر
تا مصرف کننده اصلی توان خرید پیدا نکند دلال ها اقدام به خرید نمیکنن چون بعد از آن نقد کردن مسکن مدت زمان بیشتری براشون زمان میبرد و آخر هم به یکی مثل خودشان که دلال هست میفروشن
راهکار به نظر من تسهیلات و امکانات و پایین آوردن هزینه شهرداری و … برای سازنده فراهم کردن و مالیات سنگین بر عایدی مسکن تا دست دلال ها کمی کوتاهتر بشود جلوگیری از بنگاه داری بانک ها و مالیات سنگین بستن برای بانک های که ورود پیدا میکنن به مسکن یا هر کار بنگاه داری دیگر و لیزینگ کردن مسکن با شرایطی در توان مردم و جلوگیری ورود املاکی ها در دلال بازی بازار که در منطقه اندیشه شهریار با خرید متراژ های کوچک باعث گرانی شده اند
سلام ببین شما یک سری بزن به املاک ها بین چخر هست اولنا شما باید مسولیتی رویه املاک ها داشته باشی باحقوق چهار میلیون اجاره خونه پرداخت بکنیم یا قسط وام من رفتم املاک بهم گفته ۵۰میلیون با اجاره ۳۰۰۰۰۰۰میلیون خواهش میکنم مسولین پیگیر بکنید
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و( سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین ۱۸ تا ۲۷ برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر ۷ مد هم که بشود و بعد ۱۰ خانه خوب ۲و۳ تا مغازه در بهتر جا و ۲ تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر ۱۰۰ درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از ۱۰۰ تا ۳۰۰ و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن ۱۴۰۱ برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی ۲و ۳ برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
۱- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد ۳۰ درصد است.
۲- ولی ۷۰ درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف ۱۸ و نصف ۲۷ برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید از راهکار استفاده شود و مطالب مفید باشد
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده ۱۰ سال بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و…( بحث سلطه اقتصادی و دلالان مسکن ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و… که باعث فشار زیادی به کشور و مردم میشود و متاسفانه امروز حتی بسیاری از بانک ها که وظیفه حفظ ارزش پول و سیاست پولی دارند نیز بجای سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن و سایر بخش ها به بخش دلالی بازارها ورود پیدا کرده اند ،که خود نیز باعث افزایش قیمت و جهش بازار میشود جالب اینکه امروز رغبت خود مردم کشور نیز به دلالی درتمام بازار ها ، نسبت به تولید مسکن و تولید سایر کالا بیشتراست ،ولی این رفتار باعث بسیاری از دردسرهای از جمله عدم صرفه اقتصادی تولید و جهش قیمت شده است) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است ، یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند تا فقیر و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است ، طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود واین گرانی باعث گرانی اجاره مسکن و مغازه و.. میشود درنهایت بخش ثاثیر گذاربزرگ در تام اقتصاد تاثیر میگزارد، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین ۱۸ تا ۲۷ برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر۲۵۰۰ هزار دلار و یاتقریبا ۷ م د هم که بشود( امروز با توجه به نی از دلاری با نصف ان هم میشود اقامت گرفت یعنی ۱۰۰ هزار دلار یا ۳ میلیارد) و بعد ۱۰ خانه خوب ۲و۳ تا مغازه در بهتر جا و ۲ تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده ، شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد و تاثیر ان نیز گسترش پیدا کند (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر ۱۰۰ درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از ۱۰۰ تا ۳۰۰ و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالای شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن ۱۴۰۱ برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با توجه به کمبود مسکن تقریبا دو میلیون مسکن و افزایش تقاضای خرید از سایر کشور ها نیز باعث افزایش بیشتر این کمبود است و با همین جهش قیمتی ۲و ۳ برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط و دلالان مسکن ، مهاجران و سرمایه گذاران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
۱- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ( امروز برخورد و ضمانت اجرای چندانی ندارد و در پوشش و روش وهای های خاص به خرید خود ادامه می دهند) ولی اگر ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودرو،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد ۳۰ درصد است.
۲- ولی ۷۰ درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی اقامت و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی سایر کشور ها و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف ۱۸ و نصف ۲۷ برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد و سایر شهر ها اتباع سایر کشورها میباشند که در پوشش و روشهای خاصی سرمایه گذاری میکنند جالب اینکه تبادی مالی سنگین قابلیت انجام در بانک ها نیست فعلا به صورت مستقیم مگراز طریق مبادله کالایی که معمولا ریسک زیاد و زمان بر است و گرنه کدام فرد خارجی است که دوست نداشته باشد در مادر کشور تاریخی ایران خانه و ملک و زمین بخرد و سرمایه گذای کند. ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و دستمزد ها از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود. و دراینجا است که رقابت واقعی در بازار معنا پیدا میکند و کیفیت و قیمت معیار میشود .
در نهایت انچه امروز مشاهده میشود من مشاوراملاک و مهندس می توان دو شیوه کاری را در پیش بگیریم هم اولی سخت است که موالد اقتصادی باشم برا منافع مردم کشور و دومی بسیارراحت است نابود کنند اقتصادی باشم ترغیب مردم به دلالی برای کسب منافع شخصی مثلابالبود ملک و.. حالا برای گذزاز این مشکل باید با مدیریت و برنامه ریزی به سوی مولد و تولید وپیشرفت قدم برداشت و به اینده امیدوار بود ، ورود سرمایه مالی خورد کم و کلان زیاد مردم و حتی خارجیان دربخش تولید مسکن خوب و مقاوم و قیمت مناسب ، نه امروز متاسفانه این سرمایه مسقیم به بازار دلالی مسکن مصرفی و قدیمی وحتی خودرو،سکه ،دلار و خوراک و… ورود پیدا کرده، چرا که دلالی کاری راحتر و سریع تر است ، ولی برای آینده فرزندان من وشما باید این سرمایه وارد بازار تولید مسکن بروز ومقاوم شود و هر فردی درایران از پیر و جوان وبچه بتواند با قدرت بگوید این محل و این ادرس منزل بنده است و بنده تا آخر عمرم درانجا ساکن خواهم بود واین خانه وطنم ایران را دوست دارم ، امیدوارم از راهکار فوق استفاده شود و مطالب مفید باشد. ویرایش اصلاحی ویرایش سوم ۱۴۰۱/۹/۱۷
آشنایی تخصصی و دقیق نحوه معملات ملکی خرید واجاره و… املاک توسط اتباع خارجی در ایران
املاک سعادت (( ارائه دهند خدمات نوین و تخصصی املاک د مشهد مقدس ))
مهندس مهدی ظفریاری میگوید
سلام و عرض ادب
نحوه خرید ملک برای اتباع چگونه است ؟ امروز یکی از نیازهای اصلی برای زندگی و راحتی و آسایش هر انسان از تامین امنیت و خوراک و پوشاک نیاز به خرید خانه و مغازه و خودروو… است ، حالا این واقعیت و نیاز به خرید وجود دارد حتی من ایرانی هم اگر به کشور دیگر مهاجرت کنم کار و تلاش کنم و یا اصلا سرمایه کلانی داشته باشم ، نیاز به خرید خانه، خودرو و جواز کسب ،خدمات بانکی ،خدمات تحصیلی وخدمات درمانی و سایر خدمات و… دارم واقعا بسیار نارحت کننده است، که گاها این نیازها برای اتباع خارجی به صورت قانون بروز وجود ندارد ، کشور ایران که کشور مادرتمدن دنیا است و تمام افراد خارجی و حتی اتباع کشورهای های همسایه خود را جزی از تاریخ و تمدن و خانواده ایران می دانند و بسیار علاقه دارند در مادر تمدن خود یک خانه خوب و با مدارک معتبرداشته باشند ، حالا برای زندگی و یا سرمایه گذاری برای رشد این کشور ولی این پتانسل بزرگ استفاده درست نشده است ، ولی کشورهای حوزه خلیج فارس در وسط بیابان های خانه میسازند و میفروشند و رشد اقتصادی و تولید مسکن در بازار مسکن جهانی دارند ولی کار تخصصی در این حوزه در کشور ما وجود ندارد ، برای خرید و فروش با اتباع خارجی انتخاب مشاور املاک مورد اعتماد قدم اول و مهم است ( امروز مشاور املاک به علت عدم آگاهی و دانش و تخصص در این موضوع با انجام خرید و فروش و اجاره املاک با اتباع خارجی باعث افزایش گرفتاری ملکی و بحث های قیمت املاک ( به علت عدم آگاهی اتباع و حتی مشاوران املاک از نحوه خرید ملک و…) و بسیاری از مشکلات شده اند وجالب اینکه برای خرید و فروش با اتباع سایر کشور قوانین مناسب و بروز و عملی مناسب وجود ندارد ، که حتی باعث سردر گمی سرمایه گذاران کلان و اتباع عزیز سایر کشور و سوء استفاده زیادی در چنین معاملاتی از اتباع خارجی میشود ، به علت عدم تنظیم سند رسمی و یا تنظیم به نام فرد ایرانی مورد اعتماد یا در پوشش شرکت حقوقی و روشهای دیگرو…ومشکلاتی و شرایط خاص جهت تنظیم سند رسمی و تایم طولانی و.. در نهایت بیشتر درخواست خرید و فروش اتباع درایران برای املاک قولنامه ای وبا قولنامه دست نویس انجام میشود، چون اطمینان بیشتری دارد و این موضوع امروزه یک ضعف بزرگ در بازار مسکن و املاک ایران برای سرمایه گذاران کلان و کوچک خارجی در کشوراست ،که باعث میشود سرمایه به جای جذب در بازار تولید مسکن جدید و بافت نوساز و دارای سند دار در بافت قدیمی و قولنامه انجام شود و امروز دربسیاری از کشور من و شما با هر ملیتی میتواند پاسخ درستی به نیاز اساسی مثل خرید خانه و مغازه و خودرو و.. با شرایط خاص و تعهدات و قوانین بروز خریداری کند ، البته با نظارت صحیح و مدیریت این نوع خریدها، ولی در نهایت امروز باید اتباع خودشان در سرمایه گذاری و خرید و فروش و.. هاشون دقت کنند ، اول یک مشاوراملاک مورد اعتماد و متخصص پیدا کنند ، بسیار دقت کنند و همیشه مشورت کنند و از قوانین ملک و املاک و نحوه تنظیم قرار دا دها مختلف نیز مطلع باشند ) در آینده نزدیک این موضوع با گذشت زمان اصلاح میشود، مثل تمام دنیا چرا امروز خرید و فروش ملک وجود دارد و باید فقط مدیریت و نظارت بروز شود مثل تمام دنیا.
ولی در واقعیت امروز بازار مسکن این معاملات انجام میشود و وجود هم دارد ولی پر از دردسرها و خطر و ناراحتی مختلف است.
به چند روش زیر معمولا ۳ انتخاب وجود دارد البته هر کدام دارای مشکلات و هزینه و شرایط خاص خود است.
۱- رو ش قانونمند برای مهاجران و اتباع که در ایران شرکت ثبت کرده اند و به نام شرکت میتواند ملک و املاک مورد نظر را خریداری کنند و یا اتباع که در پروژه بزرگ و طرحهای خاص سرمایه گذاری کرده اند و حتی امروزه با هزینه نفری ۳٫۵ میلیارد که قبلا ۷ میلیارد بوده است وجهت افزایش جذب سرمایه خارجی کاهش پیدا کرده است ، می تواند اقامت ایران گرفت ( ولی مشکل این روش اینکه اولا نیاز به سرمایه زیادی است و دوم بحث مالیاتی و عدم بازده مالی نسبت به سایر سرمایه گذاری مثل تجار و .. ممکن بازده اقتصادی بیشتر باشد در نهایت ۹۹ اتباع خارجی توان چنین مواردی رو ندارند و یا صرفه اقتصادی برایشان ندارد و یااصلا شرکت بدردشان نمیخورد چرا که بیشتراتباع با نصف سرمایه مالی اصلی خود برای چندین سال امدهاند به علت مشکلاتشان در ایران زندگی کنند و دوست دارند هم درایران و هم در کشور خود ملک و سرمایه داشته باشند )
روش دوم خرید ملک به نام معتمد ایرانی و فقط با اعتماد قلبی و یا گاها بعد گرفتن تعهد نامه مالی از ایشان که معمولا بسیار اتباع خارجی مخصوص اتباع افغانستان در تمام خانواده و اقوام خود یک فرد ایرانی که مدارک ایرانی داشته باشد دارند، مثلا بسیاری از اتباع افغانستان که درابتدای انقلاب درایران بوده اند وحتی برای این خاک از جان خود گذشته اند و درجنگ وشادی درکنارمردم ایران بودند، دارای شناسنامه میباشند، که گاهی ممکن است دو برادر یکی شناسنامه ایرانی داشته باشد و دیگر اتباع شاخته شود از قدیم در نهایت ، گاهی از طرق ازدواج و… که در نهایت به نام معتمد خودشان این خرید ملک را انجام میدهند ( مشکل این موارد هم اینکه اگرمعتمد بعد نا معتمد بشود ویا معتمد خوب خودش فوت کند و بعد زن بچه اش و ورثه پاسخگو نباشند و.. بازه هم مشکل ایجاد میشود و صرفه اقتصادی وریسک بالا دارد.)
روش سوم خرید ملک به صورت قولنامه دست نویس است ولی دو نوع شکل دارد نوع اول برای املاک داری سند تک برگ با قولنامه خرید کنید که معمولا چون سند رسمی دارد و قابل انتقال نیست به نام اتباع و ریسک بسیار بالای دارد و نوع دوم املاک که مدارک مالکیت سند مادر است ولی با ردیف قولنامه خرید فروش میشود که معولا چنین خرید های برای اتباع بسیار مفید تر و مطمئن تر و امنیت بیشتری دارد ( نکته جهت اطلاع شما عزیزان معمولا در زمان بروز اختلاف و مدعی مالکیتی در بیشتر مراجعه قضایی معیار عدالت و قانون و عرفه و شرع اسلام و مدارک است و این حق مالکیت و خرید محفوظ است ، ولی از نظر قوانین حقوقی کشور اتباع حق خرید ندارند! مگر با شرایط فوق ولی از نظر اسلامی و عرفه جامعه وحقوق بین الملی معامله صحیح است و باید خریدار و فروشنده به تعهدات خود مقابل یکدیگر پاسخگو باشند .
حالا بهترین شهر و محله و نوع خرید ملک برای اتباع خارجی کجاست با چخ نوع مدارک و قیمن و ویژیگی های و…
امروز در تمام دنیا مثل کشور های اوپایی وامریکایی مثل محله چینی ها و خیلی کشورهای دیگر وجود دارد و بهترین محله و خرید و زندگی برای اتباع چینی همون محله چینی هاست در اون کشور چرا که تم ام نیازهای خانه ،غذایی خاص ، اداب و رسوم، لباس خاص و… دراون محله وجود دارد و درکل میشود گفت اون محله کوچک شده کشور چین در امریکا میباشد. و در تمام کشور این محله برای تمام کشور ها وجود دارد
حالا درایران بهترین شهر برای خرید وزندگی بعد از تهران و قم شهر مشهد مقدس است چرا را که امروز مشهد نیز ۱۰۰ شهر بزرگ دنیا و جزء ۵ شهر بزرگ ایران است و سالانه بسیار اتباع از سایر کشورهای جهت زندگی، تحصیل و درمان و تجارات و تفریح و کار و اقامت موقت به این شهرمیایند و عملا از اقامتهای کوتاه تا چندین سالانه انجام میدهند و امروزهر محدود شهر مشهد و محله مختصص یک نواع اتباع خارجی شده است مثل محله گلشهر برای اتباع افغانستان و…
در بیشتر مواقع بسیاری از اتباع خارجی که توان مالی زیادی دارند ولی متاسفانه بدون دانش و تحقیق وتجربه زندگی میروند درمنطقه غیر مرتبط با فرهنگ و اداب خود آپارتمان های شیک و خانه حتی سند دار بروز خرید میکند ، به صورت قولنامه ای و… و حتی گاهی در همون شب اول و سال اول تعداد مدعی مالکیتی رسمی و غیررسمی و تلفنی برای چنین معاملاتی پیدا میشود و باعث ناراحتی و مشکلات و سو استفاده مالی میشود و پشیمانی از خرید میشود و جتی گاهی سرمایه مالی از بین میرود ،پس کجا و به چه شیوه خرید کنیم ، باید در محله مختص فرهنگ خود و نزدیک به فرهنگ خود خرید مناسب داشته باشید، مثلا در محله گلشهر امروز خرید خانه ویلایی با زمین دربست پیشنهاد خوبی است ولی خانه و آپارتمان و یا ملک های که با تعداد زیادی ردیف قولنامه نامشخص تبادل شده است گزینه مناسبی جهت خرید نیست و ریسک بالای دارد و ضریب امنیت بسیار کم در نهایت در محله اطراف این محله مثل پنجتن آل عبا، پنجتن ، طبرسی و… می توان خانه ویلای با متراژ ۱۲۵ تا ۳۰۰ متر حال دو طبقه که معمولا خانواده اتباع با بزرگان مثل پدر ومادرشان زندگی میکنند را با قیمت های ۵ تا ۱۰ میلیارد و بیشتر به صورت قولنامه ای به نام خودشان که با کمترین ردیف ردیف ( یعنی کمتر ۱۰ ردیف ) قولنامه از سند مادر از مالکان اصلی و با سابقه تصرفی بالای ۱۰ تا ۳۰ سال خریداری کرد و بدون دغدغه و راحت دراین مکان زندگی کنید ،همون طور که سایر اتباع طی این ۴۰ سال بیشتر دراین محله ها شهر ساکان بودن و زندگی راحتی داشته باشید و در عرفه بازار چنین معاملات خرید و فروش های انجام میشود.
خرید خانه برای خارجیان مثل افغانستان و عراق و پاکستان و… در ایران امکان پذیر است ؟ چه طوری و کدام شهر بهترین گزینه است و کجا برای خرید و زندگی راحت بهتر است با سند بخریم به نام متعمد ایرانی و یا قولنامه ای به اسم خودمان چه مشخصاتی و شماره رو بنویسیم کارت اقامت و یا پاسپورت ؟؟ خرید خانه ویلای و زمین یا آپارتمان با مبلغ ۵تا۱۰ میلیارد، ولی بازهم میترسم کلاه سرمان بزان، یک ملکی بفروشند و فردا مدعی پیدا شود مخصوص خانه های سند دار رسمی دارد که به اسم اتباع نمی خورد و اگر معتمد فوت کند خانواده میاد ملک میگیرد چون سند دارد و باید ما باید آوره بی سر پناه بشویم، خیلی همشهری های افغانستانی از قدیم ساکن مشهد هستند پرسیدم میگویند منطقه گلشهر خوب است ولی قیمت زیاد است و شلوغ شده و آپارتمان میگویند خوب نیست دردسر دارد مخصوص برای اتباع چون اتباع بین خودشان زیاد خرید فروش کردن و مدارک گاهی مشکل دارد و مالک واقعی معلوم نیست ولی خیلی ها هم منطقه بلوار پنجتن و التیمور و طبرسی را پیشنهاد میدهند میگویند برو یک ملک ویلایی ۱۰۰ تا ۳۰۰ متر که زمین دارد از بنگاه معتبر باسواد شون و از یک مالک قدیمی اون محله که ایرانی به صورت قولنامه به اسم خودت بخر حتی اگر قیمت بیشتر هم گفت بخرم که دست اول باشد و راحت تا اخر عمر زندگی کن چون خیلی از اتباع بالای ۴۰ سال راحت در مشهد زندگی میکنند و کار کسب میگویند خوب است ادم پول داشته باشد نداند چه بخرد از ماشین خانه؟؟
***در مورد اجاره املاک توسط اتباع خارجی چگونه است ؟ برای افراد که اقامت و پاسپوردارند در شهرهای مشخص شده مجاز است وحتی بسیاری از اجاره نامه اتباع امروز در شهر مشهد میتوان به شکل اجاره نامه با کدرهگیری و سیستمی ثبت و به این عزیزان داده شود ولی برای ثبت این اجاره نامه شماره کارت اقامت و شماره پاسپورت و…لازم است .
***در مورد نحوه رسیدگی در مورد انواع شکایت اتباع از کلاهبرداری ملکی و سو استفاده مالی درانواع قرارداد مثل اجاره نامه و یا فروش و… و یا بحث تخلفات صنفی در معاملات املا ک آیا برای اتباع خارجی قابلیت پیگیری و رسیدگی در مراجعه قانونی و قضایی و کلانتری واتحادیه و… وجود دارد؟
در بحث کلاهبرداریهای ملکی مثلا فردی ایرانی ویا مشاوراملاک و یا اتباع خارجی یک ملک را در معامله از نوع اجاره نامه یا حتی فروش با قولنامه به اتباع اجاره و یا میفروشد و بعدا مشخص میشود که مالک ملک فرد دیگری است و یا به صورت رسمی نیز به نام فرد دیگری انتقال داده قبلا و بعدا یا انتقال شده است ، در نهایت اتباع می توانند از طریق قانونی اقدام به طرح شکایت کنند و به این موضوعات طبق روال عادی رسیدگی میشود در نهایت بسیاری ازافراد با فرض اینکه ملک سند دار، چون به نام اتباع نمی خورد و میشود از این نقطه ضعف استفاده کرده و بعدا از مجازات کلاهبرداری فرارکرد با شگردهای مختلف و عجیب و غریب سو استفاده مالی از اتباع بی خبر از قانون میکنند ولی خوشبختانه اگر اتباع در چنین معاملات قرارداد دقیق و مدارک و ادله کافی داشته باشند، می توانند این عقد و حق و حقوق را ثبات و حتی برای این کلاهبردی فرد مقابل را مجازات شود به دور از بحث قانوممنوع خرید فروش اتباع و یا دربحث اجاره نامه و… و یا دربحث تخلفات صنفی معاملات املاک که متاسفانه اتباع ازبی اطلاع و اعتماد بی حد و بی جا باعث گرفتاری خود میشوند که در صورت قرارداد دقیق و مدارک و ادله کافی قابلیت پیگیری و.. وجود دارد.
یکی دیگر ازبزرگ ترین مشکلات ملکی امنیت معاملات که به صورت یک زنجیره و پیوسته است ، که خوشبختانه در مراجعه قانونی به خاطر رسیدگی ، بدون تبعیض به این مشکلات و شکایت اتباع با موضوعات فوق ، جهت مبارزه به بحث کلاهبرداری و سواستفاده مالی و افزایش امنیت معاملات انجام میشود ( البته دولت حق مصادره تمام املاک فوق را دارد ولی با توجه به چند دیدگاه مختلف شرعی اسلامی و حقوق بین الملی و بحث رعایت حق معامله و حق مالکیت افراد نیز وجود دارد) ، در نهایت بسیار بهتراست ، که هر چه زودتر قانون بروز جهت موارد فوق ایجاد شود، تا این معاملات اتباع باقانن کاملی و در دفاتراملاک معتبر و با روش و شیوه درست و با امنیت کامل انجام شود. تا تاثیر مطلوبی در بازار معاملات مسکن کشور داشته باشد.
آشنایی تمام افراد جامعه با اینگونه معاملات و مشکلات و عرفه جامعه لازم است و اینکه همون طور که جان من و شما در تمام مراجعه قضایی دنیا یک ارزش واحد دارد، پول و من و شما مسلمان به اندازه حرمت خون هر فرد ارزش مند و قابل احترام است ( قاعده تسلیط از مشهورترین قواعد فقهی است. این قاعده تثبیت‌کننده‌ی ارکان مالکیت است و به علت جایگاه خاص اموال و مالکیت در زندگی روزمره‌ی بشر، اهمیت و برجستگی خاصی در بین سایر موضوعات دارد. اهمیت اموال و مالکیت در مکاتب الهی و حتی نظام‌های غیر الهی یک اصل اساسی و مسلم برای تنظیم روابط اجتماعی و اقتصادی افراد جامعه است؛ به‌طوری‌که به موجب حدیث نبوی حرمت مال مسلمان مانند حرمت خونش محترم است. در خصوص پرسش با توجه به اینکه تبعه خارجه با عقد بیع اقدام به خرید نموده و ثمن معامله را پرداخت نموده است و عرفاً نیز مالک مال شده است و فروشنده با علم به این امر خریدار را از حقوق خود محروم ساخته است و مال وی را منتقل نموده است؛ لذا بزه انتقال مال غیر محقق شده است(. و اینکه امروز بیشتر اتباع درایران تابع قانون کشورهستند و بیشتر آ نها مدارک هویتی مثل کارت اقامت و حتی پاسپورت بین الملی معتبر دارند که که خود پاسپورت چه مال من ایرانی باشد و چه یک فرد خارجی از هر کشوری در تمام دنیا معتبرترین مدرک هویتی هر فرد در دنیا و جهان امروز است
((هدف از ارائه و بیان مطالب فوق برنامه ریزی ، مدیریت ، نظارت دربازار امروز مسکن واملاک است. ))
امیدوار مطالب مفید باشد۱۴۰۲/۲/۷ مشاوراملاک سعادت ، مشهد: مهندس ظفریاری۰۹۱۵۴۹۲۴۲۱۳ :
مثلا توصیف مجرمانه فروش مال غیر به تبعه خارجی بدون رعایت مقررات حاکم بر آن و فروش مجدد به شخص دیگر
پرسش
شخصی که از اتباع خارجی میباشد با مبایعه‌نامه عادی اقدام به خریداری ملکی نموده و ثمن معامله را پرداخت نموده است. با این‌حال فروشنده مدتی بعد مجدداً ملک فروخته شده را به شخص ثالثی انتقال می‌دهد، آیا رفتار فروشنده مصداق بزه انتقال مال غیر میباشد؟
________________________________________
نظر هیئت عالی
فروش مال غیر به تبعه خارجی بدون رعایت مقررات حاکم بر آن ممنوع است و فروش مال به وی ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ لیکن رفتار شخصی که مالی را به تبعه خارجی منتقل و سپس همان مال را به دیگری واگذار می‌نماید؛ گرچه ممکن است با بزه انتقال مال غیر منطبق نباشد؛ لیکن مانع از آن نیست تا عناوین جزائی دیگر از جمله کلاهبرداری با فرض تحقق ارکان آن منطبق نباشد.
________________________________________
نظر اکثریت
به طورکلی مواد ۹۶۱، ۹۶۶ و ۹۶۷ قانون مدنی بر این اصل کلی تأکید دارند که هر بیگانه‌ای میتواند از حقوق مدنی ایران بهره‌مند شود؛ مگر در مواردی که در قانون به عنوان استثناء قید شده باشند. یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت‌هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد میباشد که درواقع مبتنی بر همان موضوع قاعده نفی‌سَبیل هستند و بر اساس قاعده نفی‌سَبیل، نباید در کشور اقدامی انجام داد که منجر به توسعه سلطه اقتصادی بیگانه بر منابع طبیعی و اقتصادی کشور شود. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نمی‌باشد. همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه‌گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی‌باشد؛ علاوه بر این تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری _ صنعتی جمهوری اسلامی ایران بیان می‌دارد که “اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقاً ممنوع است.” با توجه به اینکه قانون‌گذار امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه را محدود کرده است، در حال حاضر آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ١٣٢٨ هجری شمسی مهم‌ترین منبع قانونی برای استملاک و خرید ملک توسط اتباع خارجی است. حسب این قانون، تملک اتباع خارجه بر املاک مسکونی، تجاری و صنعتی منوط به کسب مجوز از دولت جمهوری اسلامی ایران است تا چنانچه به موجب این قوانین مجاز شناخته شوند توانایی تملک را پیدا نمایند و حتی ثبت رسمی املاکی که مجوز مربوطه را دریافت ننموده باشند مجاز نمی‌باشد. بنابراین مالکیت اتباع خارجه در خصوص اموال غیرمنقول خریداری شده زمانی استقرار پیدا می‌نماید که طبق قوانین مربوطه مجوز مربوطه را از دولت جمهوری اسلامی ایران دریافت نموده باشند و در غیر این صورت آنها هنوز تملک پیدا ننموده‌اند و چنانچه فروشنده مجدداً چنین ملکی را به دیگری بفروشد بزه انتقال مال غیر محقق نشده است و خریدار فقط میتواند مطابق مقررات قانونی ثمن معامله و خسارات وارد شده را مطالبه نماید.
________________________________________
نظر اقلیت
قاعده تسلیط از مشهورترین قواعد فقهی است. این قاعده تثبیت‌کننده‌ی ارکان مالکیت است و به علت جایگاه خاص اموال و مالکیت در زندگی روزمره‌ی بشر، اهمیت و برجستگی خاصی در بین سایر موضوعات دارد. اهمیت اموال و مالکیت در مکاتب الهی و حتی نظام‌های غیر الهی یک اصل اساسی و مسلم برای تنظیم روابط اجتماعی و اقتصادی افراد جامعه است؛ به‌طوری‌که به موجب حدیث نبوی حرمت مال مسلمان مانند حرمت خونش محترم است. در خصوص پرسش با توجه به اینکه تبعه خارجه با عقد بیع اقدام به خرید نموده و ثمن معامله را پرداخت نموده است و عرفاً نیز مالک مال شده است و فروشنده با علم به این امر خریدار را از حقوق خود محروم ساخته است و مال وی را منتقل نموده است؛ لذا بزه انتقال مال غیر محقق شده است.
سلام و عرض ادب
وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ چگونه است؟
مهندس ظفریاری ، مهندس و کارشناس املاک درشهر مشهد مقدس
امروز خود بنده که مشاور املاک هستم و به عنوان یک کارشناس در این حوزه باید واقعیت بروز بازار را بیان کنم ، با توجه به اتفاقات که در بازار فعلی تاثیر گذار است تا افرادی که میخواهند ملک و سرمایه خود رابفروشند و یا قصد خرید ملک بهتری را دارند با واقعیت های موجود و چشمان باز نسبت به آینده این کار را انجام بدهند و ارزش واقعی دارایی خود را متوجه بشوند، نه با اطلاع ناقص و دیدگاه خوش بینانه و یا دیدگاه بد بینانه بله انچه واقعیت فعلی است ، را باید درک کرد و قضاوت این صداقت و نظرات بنده هم، خود مردم عزیز هستند، که در بازار و مستقیم این تغییرات را متوجه میشوند ، طی این چند ماه اخرسال ۱۴۰۱ از زمانی که قیمت دلار و سایر ارزها افزایش و تغیراتش موثرتر شد و این دامنه بالای ۳۰ درصد تغییر پیدا کرد و بعد قیمت طلاو سکه افزایش داشت از ۱۸ به ۲۵ تا ۲۹ و؟؟ وبعد بازار تمام خورو افزایش پیدا کرده است یک پراید ۲۰۰ شد۲۵۰، ۳۰۰ و؟؟؟ و در امروزه ۱۴۰۱.۱۲.۱ زمین ومسکن هم این افزایش قیمت رو داشته تقریبا بین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت در منطقه مخلف و در نتیجه این افزایش قیمت در بازار اجاره قیمت رهن واجاره مسکن هم همین مقدار افزایش را داشته است ، بعد مسکن هم نوبت سایر بازارها هزینه لوازم و خوراک و دستمزد های مشاغل آزاد است، که این افزایش قیمت ۲۰ تا ۳۰ درصد داشته باشند (در مورد ملک املاک هم به علت این افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار خرید و فروش فعال است نه طبق گفت بعضی افراد راکد !!!!هرچه گران بشود مردم بیشتر میخرند ، از ترس کاهش ارزش پول نقد و.. و این خرید چه بهتر است ماندگارباشد، مخصوص ملک و خانه در نهایت از همین الان برای سال ۱۴۰۲ هم درصد افزایش قیمت خرید و فروش املاک و هم اجاره کاملا مشخص است ، چند برابر افزایش احتمال موثر دارد، با توجه به منطقه که ارزش افزوده ملک ،چرا که فاکتور های مهم در بازار ، وقتی تقاضی سرمایه گذاری زیاد میشود به علت اتفاقات مثلا تبدیل سرمایه مالی پر ریسک که مثل یخ می ماند و پول و نقدینگی زیاد میشود در بازار ولی نهایت بازار تولید محصول توان پاسخ گویی این همه تقاضا ندارد ، دلیل بعدی هم وقتی مسکنی ساخته نشده یعنی کمبود مسکن داریم و….و پاسخ گو نیاز ها نیست، به علت عدم ساماندهی سرمایه کلان این سرمایه کلان مردم و بانک ها و… که برای ایجاد در امد موقت زیاد جذب سرمایه در بازار دلالی مسکن قدیمی (خرید و فروش مسکن قدیمی با هدف سود فوری جهت جبران کسری درامدی ) و در نهایت بازار تولید که امروز زمان بر و تخصص نیازدارد و ریسک زیاد و عدم صرفه اقتصادیی از بازار تولید مسکن جدید ومقاوم است و عدم مدیریت هم در ثابت قیمت و عدم ساماندهی متقاضیان واقعی ؟؟ ( یعنی هنوز سامانه یک پارچه وجود ندارد که مشخص و کند یک فرد ایا واقعا دارای خانه است چند خانه دارد؟ و یا نه مستاجراست و یا خانه دارد ولی مدارکش قابل شناسایی نیست و..)، بعدش نوبت مصالح دستمزد و مجوز و.. در نتیجه رشد، و قیمت ساخت خانه نوسازو تعمیر ساختمانهای قدیمی نیز به صورت جهش افزایش پیدا میکند ، افزایش قیمت مسکن یک امر طبیعی است اما با درصد کم نه به صورت جهشی . جالب اینکه مسکن رو نمیشود مثل خودرو و خوراک و وسایل یک شب از خارج وارد کرد و پاسخ نیاز مردم را تامین کرد، بلکه ساخت مسکن زمان بر است و معمولا ۲ تا ۳ سال و درپروژ بزرکتر ۵ تا ۱۰ سال زمان بر است و فعلا باتوجه به مسکن ساخته شده در کشور که از نظر کیفیت و عمر مفید واستحکام و زلزله و مشکلا ت مدارک مالکیتی ( هنوز اطمنیان ۱۰۰ در اثبات مالکیت وجود ندارد) و عدم امکانات و عدم پاسخگوی به نیازهای زندگی فیزیکی یک خانواده یعنی ابعاد غیراستاندارد و … بسیار مشکل دارد در نهایت بیشتر مردم به دنبال تغییر مسکن خود هستند و ارتقا و خرید مسکن بهتر هستند و عدهای زیادی هم در ارزوی و اشتیاق خرید خانه اول خود هستند ولی متاسفانه با این درامد ها نمیشود کاری کرد کرد حتی تمدید اجاره نامه سال اینده شده دغدغه بسیاری از مستاجران و در نهایت سازندگان و سرمایه گذاران و مهندسان و فعالان مسکن هم با عدم ثبات قیمت نمی تواند یک مدیریت و برنامه ریزی صحیحی برای تولید قیمت فروش و حتی قیمت ساخت داشته باشند در نهایت خانه بی کیفیت که ظاهر بسیار شیک دارند ( که در ظاهر حتی داری سند و پایانکار و.. هستند ولی در عمل از نظر بررسی کیفیت و مقاومت خاک و زمین شناسی ونوع پی و سازه بسیار ضعیف طراحی( طراحی و ساخت سازه مهندسان و اموزش داری نقض است، چرا که در طراحی سازه فلزی و بتونی و.. بسیار اشتباه است ،با نقص و ضعف در هر بخش از سازه ساختمان سست میشود و فرو میریزد در صورتی که باید همیشه یک سازه یدکی در هر بخش طراحی اضافه شود ) و در زمان اجرا نیز بسیار ضعیف اجرا شده اند( عدم اموزش اصولی کارگران و بنایان و.. یعنی هر کس فردا خواست می تواند برود ملات درست کند و..) و ولی از نظر ظاهر بسیار شیک و رویایی میباشد و قیمت های بسیاری بالایی دارند با تبلغات عجیب و غریب در نهایت امروز بهترین خانه از نظر کیفیت ساخت و مقاومت سازه ، خانه ویلای یک طبقه و دو طبقه است حتی با مصالح آجری و…، همان طور که در زلزله کشور ترکیه این موارد خود به خوبی نشان داد ، چگونه پیمانکاران و سازندگان و شهرداری و …برای سود بیشتر با جان مردم بازی میکنند ، چرا که همیشه نظر نهایی را افراد که سرمایه گذاری مالی می دهند ،نه مهندسان و کارشناسان که از ایشان حقوق میگیرد و ایشان میتواند هر دو را تغییر بدهد و…)ولی از نظر عمر مفید بعد یک سال فرسوده و نا ایمن محسوب میشوند در شهرهای و بیشتر بافت و محله وجود دارد و با گذشت زمان و حوادث این موارد بیشتر نمایان میشود ( بسیاری از ساختمان در مشهد میشود از روی نماها و حتی تعداد طبقات تشخیص داد که چند طبقه مازاد و با اضافه بار روی سازه که برای ۴ طبقه طراحی شده ولی الان ۶ و۷ و.. طبقه روش ساخته شده اند )و امروز خرید و حتی ساخت و ساز و حتی اجاره یک مسکن خوب و مقاوم برای زندگی با آرامش دردسر بسیاری از مردم میباشد .
امیدوار مطالب مفید باشد. ۰۹۱۵۴۹۲۴۲۱۳ ۱۴۰۱٫۱۲٫۴