رکود بزرگ در کمین بازار مسکن

مرکز آمار ایران داده‌های تورم قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل پاییز ۱۴۰۰ را منتشر کرد. طبق این گزارش مرکز آمار، در پاییز تورم نهاده‌های ساختمان‌سازی در تهران به تنها ۲.۸ درصد کاهش پیدا کرده است. این کمترین میزان تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی از تابستان سال ۹۸ است. همچنین تورم نقطه به نقطه سالانه نهاده‌ها هم از ۶۵.۲ درصد در تابستان امسال با افتی شدید به کمتر از ۴۰ درصد رسیده است. این آمار در کنار گزارش‌های قبلی مرکز آمار مثل کاهش تورم قیمت زمین، کاهش صدور پروانه‌های ساخت و همچنین بررسی‌هایی که حاکی از افت جدی تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است، نشان می‌دهد که بازار مسکن در آستانه رکود قرار دارد.

البته با وجود این که تورم ماهانه مسکن هم کاهش یافته همچنان تعداد معاملات بالاست. بررسی‌ها نشان می‌دهد که عمده معاملات کنونی بازار مسکن تهران تقاضای مصرفی است و در صورت تداوم ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن این تقاضا هم احتمال کاهش دارد و در نتیجه آن ممکن است شاهد یک رکود بزرگ در بازار مسکن باشیم. اما در نهایت می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین عواملی که وقوع رکود یا شروع دوباره رشد قیمت‌ها را سرعت می‌بخشد، وضعیت مذاکرات وین و قیمت‌های آتی دلار خواهد بود.

رکود بزرگ در کمین بازار مسکن

برای داشتن دیدی بهتر نسبت به آینده مسکن بهتر است که نگاهی به نکات زیر دشته باشیم:

هزینه ساخت یک مسکن به دو متغیر بستگی دارد. متغیر اول هزینه نهاده‌ها و مصالح ساختمانی است و دومین متغیر هم قیمت زمین. حال طبق گزارش جدید مرکز آمار ایران، فشار به هزینه ساخت املاک از طریق رشد قیمت نهاده‌های ساختمان تقریبا متوقف شده است. به طوری که طی فصل پاییز تورم نهاده‌ها تنها ۲.۸ درصد بوده است که کمترین مقدار از تابستان ۹۸ یعنی طی ۹ فصل اخیر بوده است ، حدود یک چهارم نهاده‌ها، کالاهای کامودیتی‌محوری هستند که به واسطه قابل تجارت بودن آن‌ها تاثیر زیادی از نرخ ارز می‌گیرند. حدود یک چهارم دیگر هم هزینه خدمات و دستمزد است که معمولا در طول سال تغییرات زیادی ندارد. اما ۵۰ درصد دیگر نهاده‌ها که شامل مواردی مانند سیمان، گچ، سنگ، کاشی و سرامیک و… می‌شود به واسطه هزینه حمل بالا تغییرات قیمت آن‌ها به تقاضای داخلی وابستگی زیادی دارد. حال یکی از علل اصلی توقف رشد قیمت نهاده‌ها می‌تواند کاهش تقاضای ساختمان‌سازها باشد.

طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران از قیمت زمین در طی فصل بهار ۱۴۰۰، شاهد افت سنگین ۳۶ درصدی تعداد معاملات در قیاس با بهار ۹۹ هستیم. همچنین قیمت زمین طی فصل بهار نسبت به زمستان ۹۹ تنها ۳ درصد افزایش داشته است. به این ترتیب دومین نمود کاهش تقاضا برای ساخت و ساز خانه را با بررسی تغییرات تعداد معاملات و قیمت زمین می‌توانیم ببینیم. (لازم به ذکر است که با توجه به فصلی بودن ساخت و ساز مسکن، برای مقایسه مواردی مانند تعداد معاملات یا تعداد پروانه‌های صادر شده مقایسه با فصل مشابه سال گذشته نتایج دقیق‌تری دارد.)

و نهایتا کاهش صدور پروانه ساخت ، که سومین و اصلی‌ترین چیزی که کاهش سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن را نشان می‌دهد، آخرین گزارش مرکز آمار از تعداد پروانه‌های صادر شده در تابستان ۱۴۰۰ حاکی از افت ۱۲ درصدی تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در تهران طی تابستان ۱۴۰۰ نسبت به تابستان ۹۹ است.

به طور کل این موارد ۲ پیام مهم برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن دارد. پیام اول آن کاهش ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در مسکن از این طریق است و دومین پیام هم کاهش فشار بر قیمت مسکن از محل افزایش هزینه‌های ساخت است. به این ترتیب می‌توان گفت در سمت عرضه مسکن با رکود مواجه شده‌ایم.

و نهایتا هم این که قطعا نظرات شما درمورد یاداشت «مالیات یا پول زور؟! مساله این است!» چراغ پیش روی ما برای ادامه خواهد بود پس حتما بعد از مطالعه این یاداشت ما را از نظرات خود بی بهره نگذارید و همچنین اگر سوالی دارید که پاسخ آن را با خواندن این یاداشت نگرفته اید می توانید در صفحه اول سایت باما درمیان بگذارید تا توسط کارشناسان تیم یک دو سه پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود یا می توانید اپلیکیشن یک دو سه را رایگان دانلود کنید و به صورت تلفنی با کارشناسان ملکی و حقوقی در ارتباط باشید.

سخاوت سلیمی

بنیانگذار تیم یک دو سه

کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک

کلاه کدام مشاور املاک پس معرکه نیست؟!

مقاله مرتبط

اختلاف متراژ در پیش فروش

املاک اوقافی و آنچه باید بدانیم!

قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶