پیش بینی بازار مسکن در بلند مدت!
همان‌طور که می‌دانید قیمت مسکن در طی سالیان اخیر، تغییر و تحولات بسیار زیادی را پشت سر گذاشته است ، با توجه به تورمی که سالانه در کشور ما رخ می دهد که بعضا ارقام باور نکردنی هم هستند، خیلی از سرمایه گزاران به دنبال محلی امن برای سرمایه خود به جهت حفظ ارزش دارایی های خود و کسب سود هستند.
دو موضوع کسب سود و حفظ ارزش دارایی دو مقوله ای هستند که سالانه سرمایه های سرگردان زیادی را در بازارهای مختلف و موازی جابه جا می کنند، اما واقعا کدام یک از این بازارها برای کسب سود و حفظ ارزش دارایی بهتر است؟!
پیش بینی بازار مسکن در بلند مدت به عوامل و فاکتورهای بسیار زیادی مرتبط است، در مورد بازار مسکن یک نکته را باید در نظر داشته باشیم که رشد مسکن بسیار کند تر از بازارهای دیگر است و این یک موضوع ثابت شده است پس انتظار رشد لحظه ای قیمت مسکن نسبت به دلار و ارز انتظار بجایی نخواهد بود ، اما هرچند ممکن است در بازه هایی شاهد رکودهایی در بازار مسکن باشیم نهایتا این بازار به قطع یقین از تمامی بازارهای دیگر در طی زمان جلوتر خواهد رفت.
شما این موضوع را میتوانید با بررسی قیمت طلا و ارز در یک بازه ۱۰ ساله با قیمت ۱ متر مربع در یک منطقه بررسی فرمایید و اگر گذشته را چراغ راه سرمایه گذاری در آینده در نظر بگیریم و نوسانات وسوسه کننده طلا و دلار اغفالمان نکند، سرمایه گزاری بلند مدت در بازار مسکن سود ده تر و امن تر از بازارهای دیگر خواهد بود.
این عامل بیشتر به این دلیل است که بازار مسکن در موقعیت رکود، تورم های گذشته را روی هم تلنبار میکند و سپس در زمان رونق بازار، با پرش و رشد قابل توجهی آن را نمایش می دهد. بنابراین افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند تا در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند کافی است به این عامل مهم توجه داشته باشند این موضوع برای سرمایه گزارانی که قصد سرمایه گزاری بلند مدت دارند بازار مسکن را شیرین تر وامن تر جلوه خواهد داد.
و نهایتا هم این که قطعا نظرات شما چراغ پیش روی ما برای ادامه خواهد بود پس حتما بعد از مطالعه این یاداشت ما را از نظرات خود بی بهره نگذارید و همچنین اگر سوالی دارید که پاسخ آن را با خواندن این یاداشت نگرفته اید می توانید در صفحه اول سایت باما درمیان بگذارید تا توسط کارشناسان تیم یک دو سه پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود یا می توانید اپلیکیشن یک دو سه را رایگان دانلود کنید و به صورت تلفنی با کارشناسان ملکی و حقوقی در ارتباط باشید.
بنیانگذار تیم یک دو سه
کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک
کلاه کدام مشاور املاک پس معرکه نیست؟!
مهندس ظفریاری مدیریت املاک سعادت مشهد
سلام آینده بازار مسکن در مشهد و سایر شهرهای چگونه خواهد بود و سرمایه گذاری در کدام بخش بازده مالی بهتری دارد آیا برنامه و اهدافی در بازار مسکن وجود دارد و اینکه توان مردم عادی برای کدام از بخش مسکن میرسد؟
سلام و عرض ادب انچه طی سالها از سال ۹۷ تا ۱۴۰۲ ب هر سال با نزدیک شده به شش ماه دوم پبش بینی و نظر صریح خودم را بایان دلایل علمی و نیاز درخواست مردم بیان کردم که می توانید نظرات قبلی رو جستجو و مطاله کنید
ولی برای سال نیم سال ۱۴۰۲ وسال ۱۴۰۳ باید گفت متاسفانه سیاست های و برنامه ریزی اشتباه و در بحث تولید مسکن و مدیریت بازار و عدم توان مالی مردم باعث شده مسکن مناسب زندگی افراد بسیار کم باشد و هیچ خانواده به جرعت از منزل و خانه ای که دارد زندگی و اجاره می کند راضی نیست و این وسط هم ثبات دستوری قیمت دلار در بازده شش ماه اول بازار ارز باعث شده قیمت املاک در شهر مخصوص مشهد نزدیک به ۱۰ تا ۳۰ درصد کاهش قیمت داشته باشد ولی واقعیت تلخ بازار مسکن این است حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان و مخصوص کارگران وکارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو رو ندارد چرا که دستمزدهای آنها مخصوص طی ۵ سال گذشته به شدت کاهش ÷یدا کرده یعنی قدرت خریدشان کم شده و هزینه تمام اجناس و خدمات روز به روز در حال افزیش است و این وسط با روش های اشتباه در بخش مسکن سعی در رساندان توان مردم به نیازشانشده مثلا بحث وام های ودیعه مستاجرانو یا بحص تعیین درصد افزایش و یا حتی بحث ساماندهی مشاوران املاک کشور و انواع سامانه ثبت قرار داد رایگان و یا سامانه اسکان و یا نرم افزارتعیین اجاربها در مشهد و… تمام این موارد فقط مثل یک آرامش بخش موقت عمل کرده است ولی واقعیت بازار مسکن بسیار وحشتناک است افزایش چنده برابری املاک در مدت فقط ۵ سال که تمام این موارد به بحث کاهش ارزش ریال از سالها قبل در مقابل دلار است که در بخش های مثل طلا و سایر موارد تاثیر سریع و کمتر از یک ماه تا یک سال نشان می دهد ولی در بازار مسکن این افزایش قیمت و تاثیرات از یکسال تا ۵ سال اثرات جهشی و مخربش را نشان میدهد در نهایت این کاهش قیمت و حتی بحث قیمت اجاربها موقتی است چرا اولین دلیل اینکه بحث قیمت گذاری درایران هیچ نظارت ئ مسئولی ندارد و حتی همیشه تخمینی و اصول یکسان و قانون مندنی ندارد دوم دلیل افزایش جمعت افراد خارجی و مهاجرت و تقاضا خرید املاک درایران بهشت خریداتباع دنیا است و سوم دلیل هم عدم ساماندهی و مدیریت قرار دادهای املاک و خرید فروش و اجاره است یعنی ۹۰ درصد قرار داد معاملاتی به صورت دست نویس انجام میشود که قیمت های چنده برابری قرار های سیستمی دارد دلیل هم واضح است بحث ۵ درصد مالیات فروشنده است و این خود باعث اشتباه محاسباتی تمام سامانه نقل و انتقال و حتی بحث مالیات و برنامه ریزی میشود و دیلی چهارم عدم تولید مسکن انبوه است یعنی امروز انبوه سازی نیازمند بودجه بسیار زیادی نقدی است و اون هم در بازاری که ریسک جهشی قیمت مصالح و موارد و حتی مسکن آمده بسیار زیاد است و حتی امروز و طی چندماه گذشته بسیاری از سازندگان در بحث نقدی و پرداختی به نیروهای خود به مشکل خوردن چون وقتی فروشی نیست در یک مدت باعث زیان و مشکلات مالی میشود و خود عامل افزایش قیمت در آیند است خلاصه امروز امروز توان مردم عادی به املاک ویلای و حتی آپارتمانهای در منطقه شهری با قیمت های خرید ۳تا ۱۲ میلیاردی و بیشتر برای یک اپارتمان ۱۰۰ متری نمی رسد و چه برای اجاره خانه یک ۱۰۰ متری با رهن های ۴۰۰ تا ۱ میلیارد و بیشتر یک آپارتمان ۱۰۰ متری هم نمی رسد با حقوق قانون کار در هر شهری در نهایت مردم عادی مجبور هستند به اطراف شهر های وروستاهای حاشیه شهر های جهت اقامت مهاجرت کنند تا بتوانند برای زندگی و بقاء خود توان مالی داشته باشند در نهایتامروز در تمام شهرها مخصوص مشهد و تهران مشاهد میشود که یک واحد مسکونی چه برای خرید و یا اجاره در منطقه که با توان مالی قشر عادی و متوسط به ÷ایین هماهنگ تر است بهتر و سریعت خرید و فروش واجاره داده میشود و حتی در بحث بازارها و مغازه تجاری و بحث فروش اجناس هم در منطقه که تراکم جکعیتی و قیمت اجاره متناسب تر است تعداد انگشت شماری مغازه خالی است ولی در منطقه و مغازه تجاری گران بسیاری حتی سالهای خالی هستند چون هر شغلی و هرچه هوش مال هم داشته باشی مگر یک بقالی و لباس فروشی چقدر می توان اجاره بها ۴۰ تا ۱۰۰ میلیون در ماه را روی اجناس خوداضافه کند در صورتی که همون جنس و کسفیت در بسیاری منطقه متوسط با یک دهم قیمت هم وجود دارد ولی در مورد بحث خرید فروش و متقاضیان املاک و مغازه با قیمت های نجومی باید گفت یا افراد با در امدهای دلاری و یا افرادی خارجی توان این موارد را دارند و همان طور که گفتم بهشت خرید املاک در منطقه خاور میانه تهران و مشهد و.. است برای اتباع حال قانونی و یا با شگردهای قانونی متاسفانه جذب سرزمایه خارجی بسیار خوب است در تمام دنیا همه برای جذب سرمایه و ارتقا و پیشرفت زیر ساختهای اساس و افزایش تکنولوژو رفاه مردم کشورشان تلاش میکنند ولی جذب سرمایه خاری بدون برنامه ریزی و ساماندهی و مدیریت و مثلا در بازار مسکن باید جذب سرمایه خارجی در بخش تولیدات و ارتقا مسکن شود نه املاک مصرفی و قدیمی و دلالی و… که باعث نابودی بازار مسکن شود و بحث ششم و پنهان موضوع بازار مسکن تغییرات جمعیتی خانواده و نسل ایرانیان است که امروز جمعیت خانواده ایران در حال کاهش است یهنی یک زن و دو یا یک فرزند و در منطقه با جمعیت حداکثر ۴ فرزند ولی جمعیت خانواده و مهمان ایران و اتباع که معمولا یک زن و یا حتی گاهی چند همسر دارند بسرعت در حال افزایش است چرا که گفتم ایران بهشت سرمایه گذاری خارجی وتولید و افزایش نسل است یعنی افرادو خانواده با توان عادی اگر سرمایه مالی خود را بفروشند و به ایران بیایند برای خود صاحب مال و املاک چنده برابری میشوند و اگر هم سرمایه ندارند و با جیب خالی و بدون هر نوا استعدادی به ایران بیاند می توانند بدون نیاز به هر گونه مدرک نظارتی با استفاده امکانات ایران که برای انها بسیار مطلوب است به سرعت جذب مشاغل کارگری شده و برای خوذ منعب در امدی حداقلداشته باشند و با منابع مردم ایران خانواده تشکیل دهند و به فرزند اوری و بعد از رسیدن فرزندان به سن کار و ۱۸ و ۲۰ فرزندان خود را راهی کشورهای اروپایی و… متقاضی نیروی جوان کنند و این چرخ ادامه دارد …. متاسفانه هیچ طرح ساماندهی و برنامه ریزی جهت استفاده از توان نسل های بعدی ایرانیان و حتی اتباع خارجی وجود ندارد و در نهایت بافت جمعیتی ایران در آینده تغییر پیدا میکند و در نهایت جمعیت باعت تغییرات دیگر نیز میشود و جالب اینکه تمام این موارد از سالها یش در حال انجام است ولی امروز این تاثیرات بیشتر نمایان است و در بحث مسکنتمام موارد راهکار دارد ولی اجرای چنین مواردسخت است حالا پیشنهاد من جهت خانه دار شده افراد عادی خرید زمین در محدود شهری و اطراف شهرها و حتی بافت روستای و ساخت مسکن شخصی است ،در اینده نیز خانه ویلایی در هر جای شهر بسیار ارزشمند از خانه آپارتمانی شیک میشود و مغازه های حاشیه خیابان های اصلی بسیار ارزشمند تراز مغازه در پاساژها شیک میشود چرا که انتخاب و تقاضا مردم و توان مالی و بازده مالی خود دلیل ایجاد و استفاده از خانه و مغازه شهرها هستند، نا اینکه خانه و مغازه متقاضیان خود را انتخاب کنند ،
متاسفانه طی این سالها گذشته مسکن و مغازه و خودور متقاضیان خود را انتخاب میکنند چون مردم توان مالی ندارند وگرنه اگر مردم توان مالی داشته باشند چنین موارد رو انتخاب نمیکنند و مردم باید انتخاب گر باشند حالا ببه جرئت اگر اتفاقاتی مثل زلزله و سایر حوادث در کشور بیوفته اون وقت بالای ۹۰ دردصد اپارتمانهای در کشورر فاقد استحکام و سازه مقاوم هسند مخصوص اینکه طی ساله رسوده شدن و افزایش مصالح نیز خود باعث کاهش کیفیت ساخت و تولید مسکن بوده مخصوص درحوزه املاک و آپارتمانها یک نمونه این موارد در منطقه ۱۹ تهران و بسیاری از این موارد حتی در منطقه مرفه افزایش چند سقف و ارپارتمان مازد و بارهای اضافه به سازه قدیمی است در در بیشتر منطقه مشهد که مثلا بجای ۴ سقف ۶ و ۷ سقف یعنی چند سقف غیر مجاز که با پرداخت ماده ۱۰۰ و چند امضاء پیر مردان حل میشود و تهران در منطقه عیان نشین و گران قیمت از نمای این املاک و نوع سازه کامل مشخص است که این تخلافات وجود دارد و این شگرد افزایش بازده مالی دربخش اپارتمان سازی که با شیوه پرداخت های غیر قانونی و خارج از دید و حق امضاهای طلایی خود علت اصلی ضعف این سازه در مقابل زلزله و سایر حوادث است که حتی با قیمت های نجومی و باعنوان عجیب و تعاریف زیاد به مردم فروخته میشود و علت اصلی این کاهش کیفیت ساختمان و آپارتمان ها عدم صرفه اقتصادی و جهش قیمت مصالح و دستمزدر و تعرفه و کاهش ریال است که باعث میشود سرمایه گذار از این موارد و شگردهای اقتصادی استفاده کند در نهایت ساختمان ایمن و مقاوم در ایران بسیار کم وجود دارد و با این موارد فوق و در صورت ایجاد حوادث نیاز مسکن در کشور بسیار بیشتر از تخمین ها و تولیدات است