معاملات قولنامه ای و نکات کلیدی آن که باید بدانید!
احراز مالکیت در معاملات ملکی یکی از اساسی ترین کارهایی است که قبل از هر معامله ای یک خریدار می بایستی به آن توجه داشته باشد هرچند در بندهایی از قانون تجارت دلالان یا به عبارتی مشاورین املاک مسئول بررسی اعتبار اسناد و امضاهای متعاملین معرفی شده اند اما از آنجایی که احتمال خطا همیشه وجود دارد چنانچه خریداری در معاملات قولنامه ای نسبت به این موضوع بی توجه باشد احتمال دارد رویای خانه دار شدنش به کابوسی عذاب آور تبدیل شود.
اصلی ترین راه احراز مالکیت یا به عبارتی احراز ید مالکانه ، اسناد رسمی می باشند که انواع آن در یاداشتی با عنوان سند مالکیت و انواع آن قبلا در سایت قرارداده شده و شما می توانید آن را مطالعه نمایید اما همیشه املاکی که مورد معامله قرار می گیرند دارای اسناد رسمی نیستند ، این موضوع در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ به وفور مشاهده میگردد و بعضا گریزی از انجام چنین معاملاتی نیست.
در اسناد رسمی برای احراز مالکیت به راحتی می توانستید با استفاده از قسمت استعلام اپلیکیشن موبایل یک دو سه به صورت آنی استعلام و از اصالت آن مطلع گردید اما در در اسناد قولنامه ای چنین امکانی وجود ندارد و تایید اصالت قولنامه و احراز مالکیت واقعا کار دشواری است از این رو در این یاداشت چند توصیه ضروری به خریداران ملک قولنامه ای و همچنین مشاورین املاکی که اقدام به معامله املاک قولنامه ای می کنن خواهیم داشت و اگر شما هم جزو این دسته ها هستید با ما همراه باشید.
از مالکیت مالک مطمئن شوید!
برای این کار راه های متفاوتی ممکن است وجود داشته باشد اما بررسی مبایعه نامه های قبل تر در معاملات قولنامه ای می تواند این کار را برای شما راحت تر کند.
حتما سری مبایعه نامه های قبل تر را از مالک بخواهید و پس از بررسی آنها اگر در بین اسم های متعاملین و مشاورین املاک اسم آشنایی دیدید حتما تماسی با آنها داشته باشید و آنها را در جریان خریدتان قراردهید شاید چیزی برای گفتن به شما داشته باشند.
اطاعات هویتی فروشندگان را کنترل کنید!
خوب به خاطر دارم که در یکی از پرونده های حقوقی ام که برای یکی از مشاورین املاک کاربر اپلیکیشن یک دو سه بود، فردی ملکی را اجاره کرده بود و با یک مبایعه نامه جعلی آن را در یک دفتر املاک دیگر به رهن کامل واگذار کرده و متواری شده بود. در مراحل پیگیری پرونده هم متوجه شدیم که اطلاعات موجود در کپی کارت ملی که ارائه داده است جعلی و غیر واقعی است، از این رو با تمامی امکاناتی که در دست دارید سعی کنید از اصالت مدارک هویتی ارائه شده توسط متعاملین مطمئن گردید این کار برای مشاورین املاک ساده تر است چون می توانند با وارد شدن به سامانه خود و وارد کردن کد ملی و تاریخ تولد از اصالت مدارک هویتی متعاملین آگاه شوند و اگر شما یک مشاوراملاک نیستید سعی کنید در این مورد از یک مشاوراملاک کمک بگیرید و همینطور حتما اصل مدارک هویتی طرف مقابل را رویت کنید.
باب صحبت را با متعاملین باز کنید!
یک فرد چنانچه نیت درستی در یک معامله نداشته باشد هرچقدر هم که در دروغگویی و کلاهبرداری ماهر باشد قاف هایی را در صحبت های خود خواهد داشت و هرچقدر این صحبت کردن مدت دار باشد احتمال این قاف ها هم بیشتر خواهد بود، از این رو اگر می توانید صحبت با آنها را طول بدهید این کار به شما کمک خواهد کرد هم از آنها شناخت به دست بیاورید و هم به قاف های احتمالی فرد در صورتی که نیت سویی داشته باشد، پی ببرید.
از سمت و اختیارات اشخاص مطمئن شوید!
در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و … می‌‌خرید، سمت و اختیارت قانونی اش را کامل بررسی کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید،( با استفاده از قسمت استعلام اپلیکیشن یک دو سه از اصالت وکالتنامه او مطمئن شوید) این کار برای این توصیه میشود که بدانید وکالتش موقتی نبوده است. در صورتی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌رسد، بررسی کنید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد و اگر ملک چند مالک یا ورثه با سهم های مختلف دارد سعی کنید خرید و فروش با حضور همه آنها باشد.(املاک موروثی و خرید و فروش بی دردسر)
انشعابات ملک را کنترل کنید!
نام صاحب امتیاز انشعابات آب ، برق ، گاز و تلفن را با نام های درج شده در مبایعه نامه ها تطبیق دهید، احتمال اینکه نام صاحب امتیاز انشعابات به نامی غیر از نام مالک یا مالک های قبلی باشد خیلی کم است و اگر اینگونه بود کمی مشکوک شوید.
پرداخت ها خیلی مهم هستند!
در پرداخت هایمان سعی کنیم از چک یا چک های تضمین شده استفاده کنیم ، چون فروشندگان مجبور خواهند بود برای وصول این چک ها مدارکی را به بانک ها ارائه دهند از این رو در صورت هرگونه احتمال کلاهبرداری پیگیری قضایی آن را ساده تر خواهد کرد.
همه چیز را جدی بگیرید!
تاریخ خرید و فروش را به درخواست متعاملین یا مشاوراملاک متفاوت از تاریخ خرید و فروش درج نکنید ، برای همه پرداخت های خود رسید داشته باشد که نام ، تاریخ پرداخت و اثر انگشت فرد در آن باشد ، مساله شاهد را جدی بگیرید و حتما سعی کنید در معاملات قولنامه ای شاهدی برای معامله داشته باشید، اگر خریدار هستید حتما سعی کنید خرید و فروش در دفتر مشاور املاک انجام شود.
همه اینها نکات ریزی است که رعایت نکردن آنها توسط شما چه به عنوان خریدار و چه به عنوان مشاوراملاک می تواند شما را تا سال ها در راه رو های دادسراها سرگردان کند.
با قولنامه پیش خرید نکنید!
اگر می خواهید ملکی را به پیش خرید نمایید حتما از طریق دفتر ثبت اسناد این کار را بکنید ، پیش خرید کردن ملک با قولنامه علاوه بر اینکه کاری غیرقانونی است می تواند دست شما را هم در پوست گردو قرار دهد فلذا سعی نکنید برای معاملات پیش فروش از قولنامه های فی مابین استفاده کنید.
توصیه ویژه برای مشاورین املاک
چنانچه مشاور املاک هستید توصیه ویژه ای برایتان داریم، ما در تیم یک دو سه با همکاری هشت وکیل پایه یک دادگستری قوانین مربوط به مشاورین املاک را از بین نزدیک به ۲۰ هزار قانون و دستورالعمل اجرایی گرد آوردیم و به ساده ترین زبان ممکن و بدون اصطلاحات پیچیده حقوقی و با مثال های عینی توضیح دادیم. این اطمینان را به مشاورین املاک می دهیم که بعد از مطالعه این کتاب ۱۰۰ صفحه ای وکیل تمام عیاری در شغل خود خواهند بود.
و نهایتا هم این که قطعا نظرات شما چراغ پیش روی ما برای ادامه خواهد بود پس حتما بعد از مطالعه این یاداشت ما را از نظرات خود بی بهره نگذارید و همچنین اگر سوالی دارید که پاسخ آن را با خواندن این مقاله (چند توصیه برای مشاوران املاک تازه کار) نگرفته اید می توانید در صفحه اول سایت باما درمیان بگذارید تا توسط کارشناسان تیم یک دو سه پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود یا می توانید اپلیکیشن یک دو سه را رایگان دانلود کنید و به صورت تلفنی با کارشناسان ملکی و حقوقی در ارتباط باشید.
بنیانگذار تیم یک دو سه
کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک
۰ نظر