خیار در معاملات ملکی و معاملات ملکی خیاری

در تمامی قولنامه ها، مبایعه نامه ها و قراردادهای چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می شود، بندی گنجانده شده مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار «غبن فاحش»، جمله ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به طور معمول توجهی به این بند ندارند و این امر مشکلاتی را برای آنها به وجود می آورد. بندی که مورد سوال خیلی از تماس گیرنده ها با کارشناسان حقوقی تیم یک دو سه است

برخی از قراردادها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است. به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می گویند.

به عبارت دیگر، در قراردادهایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار هم، «خیارات» گفته می شود.

وقتی صحبت از اسقاط  می شود، یعنی ساقط کردن و از بین بردن؛ کافَه هم یعنی همه و تمام؛ خیارات هم که یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده، برای ما وجود دارد. بنابراین ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته اند، از بین می بریم و ملتزم می شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم.

حالا که معنای جمله «اسقاط کافه خیارات» مشخص شد، باید دید انواع «خیارات» و به خصوص «خیار غبن فاحش» چیست که در قراردادها بر اسقاط آن تاکید می شود.

انواع خیارات قانونی

درخصوص معاملات، به خصوص عقد بیع (خرید و فروش) یا اجاره که در آن قراردادهای کتبی بین طرفین نوشته و امضا می شود، چند «خیار» وجود دارد که در قانون مدنی به طور صریح به آنها اشاره شده است.

خیار مجلس

یعنی تا زمانی که طرفین در بنگاه یا محل توافق حضور دارند، حق دارند از معامله پشیمان شده و از آن رجوع کنند حتی اگر مبایعه نامه را امضا کرده باشند.

خیار شرط

این نوع خیار اغلب در قسمت توضیحات و  متن قرارداد ذکر می شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند تاکید می شود فقط در صورتی که درقرارداد بیع اجازه چنین کار به فردی داده شده باشد.

خیار تاخیر ثمن

اگر ظرف مدت زمانی  که  در معاملات نقدی، خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند، در این صورت فروشنده می تواند از معامله پشیمان شده و از تحویل کالا به خریدار امتناع کند معمولا به این صورت است که علاوه بر دادن حق فسخ به طرف مقابل مبلغی نیز به عنوان وجه التزام تاخیر پرداخت نیز تعیین میگردد

خیار رویت و تخلف وصف

اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند یعنی فروشنده موظف است همان خانه با همان مشخصاتی که به خریدار نشان داده را تحویل وی دهد در غیر اینصورت خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.

خیار تخلف از شرط

اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره دهنده تعهد کرده خانه را رنگ آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می کند، در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می داده، می تواند اجاره را فسخ کند و درصورت قید خسارات آنها را مطالبه کند

خیار تدلیس

بگذارید این مورد را با  مثال توضیح دهیم اگر فردی خودرویی را به حساب این که کم کارکرده است، خریداری کند و بعد مشخص شود که فروشنده با دستکاری کیلومترشمار، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و معامله را برهم بزند در معاملات مسکن و عموما در فروش خانه و ویلا داشتن رطوبتی که با بزک کردن پنهان شده باشد هم می تواند اختیار فسخ را به خریدار بدهد این خیار تفاوت مختصری با خیار رویت و تخلف وصف دارد که ذکر آن را مناسب این یاداشت نمی دانیم

خیار عیب

اگر کالا یا منزل خریداری شده دارای عیب بزرگی باشد که هنگام معامله خریدار از آن بی اطلاع بوده باشد می تواند با استناد به این خیار قانونی معامله را فسخ نماید البته به شرطی که اسقاط کافه خیارات در مبایع نامه ذکر شده باشد

خیار غبن

اگر قیمت معامله به گونه ای باشد که خریدار یا فروشنده «ضرر فاحشی» کنند، در این صورت می توانند با استناد به این خیارات عقد را به هم بزنند معمولا به این صورت است که در مبایعه نامه های فعلی این خیار به صورت صریح و واضح اسقاط گردیده است اما کماکان طرفین می توانند با ادعای «ضرر افحش» و اثبات این ادعا تلاش خود را برای فسخ معامله انجام دهند

خیار حیوان

بعضی از مشاورین املاک و متعاملین به اشتباه چنین تصور می کنند که این نوع خیار در خرید ملک نیز وجود دارد ، باید بیان کنیم که این خیار فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است و براساس آن، خریدار حیوان می تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد. در مورد ملک تنها با استفاده از خیار شرط و ذکر شرط درمبایعه ها یکی از طرفین می تواند چنین حقی را داشته باشد.

باید توجه کرد که وقتی طرفین معامله پای قراردادی را امضا می کنند که در یکی از بندهای آن نوشته شده است، «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» یعنی از همه این مواردی که گفتیم گذشت می کنند و حتی اگر ضرر و اختلاف قیمت واضحی هم در معامله کشف شود، دیگر حق برهم زدن معامله را ندارند

و نهایتا هم این که قطعا نظرات شما چراغ پیش روی ما برای ادامه خواهد بود پس حتما ما را از نظرات خود در انتهای پست بی بهره نگذارید و همچنین اگر سوالی دارید که پاسخ آن را با خواندن این مقاله نگرفته اید می توانید در صفحه اول سایت باما درمیان بگذارید تا توسط کارشناسان تیم یک دو سه پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود یا می توانید اپلیکیشن یک دو سه را رایگان دانلود کنید.

سخاوت سلیمی

بنیانگذار تیم یک دو سه

کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک

محاسبه حق کمیسیون

مقاله مرتبط

وجه التزام پول زور دادن نیست!

طرح ملی جهش مسکن و نحوه ثبت نام

مشاور املاک مورد اطمینان دیگران باشید تا بتوانید کار کنید!