اجاره به شرط تملیک،آیا مستاجر بعد از چند سال صاحبخانه میشود؟ یک راه دارد!
صاحبخانه شدن آرزوی بزرگی است به‌خصوص برای اجاره‌نشینی که هر ماه مبلغ زیادی را برای مسکن پرداخت می‌کند، بد نیست بدانید در قانون شرایطی پیش‌بینی شده است که در آن ممکن است یک فرد مستأجر بتواند خانه‌ای را که در اجاره دارد به‌دست آورد و مالک آن شود. این قرارداد را اجاره به شرط تملیک می‌نامند. در یاداشت کوتاه زیر نگاهی انداختیم به اجاره به شرط تملیک و قوانین مربوط به آن
انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک
بهتر است ماجرا را با این موضوع شروع کنیم که این قرارداد عجیب انواع مختلفی هم دارد. بد نیست بدانید که این نوع قرارداد که در آن شرط میشود مستأجر بعد از پایان قرارداد اجاره بتواند مالک آن شود و آن را از مالک بخرد با توجه به شروطی که در آن درج خواهد شد به دو دسته تقسیم میشود.
شرط فعل
شرط نتیجه
-
شرط فعل
یعنی اینکه صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را درج می‌کند که در صورت محقق شدن آنها، مستاجر می‌تواند مالک شود، البته بعد از محقق شدن شروط باید پول ملک را هم بدهد. این را خوب به یاد داشته باشید که مالک باید ملک را به مستاجر منتقل کند، یعنی حتی اگر شرط موجود در قرارداد هم اجرا شود، مالک مجبور نیست که ملک را به وی منتقل کند، اما اگر شروط اجرا نشود، به‌طورکلی عقد اجرا نخواهد شد. در این باره بحث وفای به عهد هم به میان می‌آید. به‌عبارت‌دیگر شرط فعل یعنی مستأجر علاوه بر پرداخت پول ملک و رضایت مالک به واگذاری، شرط‌هایی را نیز انجام دهد.
-
شرط نتیجه
این شرط بیشتر به نفع مستأجر است یعنی در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستأجر در می‌آید. دراین‌باره بد نیست بدانید که در این قرارداد نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست و حتی اقدام به تنظیم سند هم عملی در جهت تشریفات قانونی است ، در این نوع قراردادها حتماً باید ذکر شود که «در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستأجر) عین مورد اجاره را مالک گردد.» یعنی اگر قرار است ملکی بعد از اجاره به شما که مستأجر آن هستید منتقل شود باید این جمله در آن درج شده باشد. فقط به‌این‌ترتیب است در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط ویژه آن، عین مورد اجاره خودبه‌خود و بدون نیاز به اقدام دیگری در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد. همچنین نکته دیگری را نیز به خاطر داشته باشید و اینکه «در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره، درصورتی‌که تعهدات مستأجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر درآید.» یعنی در قراردادی که بین شما و مالک بسته شده است، باید حتماً این جمله نیز وجود داشته باشد تا بعد از ادای شروط و پرداخت اقساطی هزینه ملک، شما مالک شوید.
شرایط فسخ اجاره به شرط تملیک
گفتیم این عقد تابع اجاره است و همان شرایطی را که قانون برای فسخ اجاره پیش‌بینی کرده است در این قرارداد نیز اثر دارد. مثلاً اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد، تطابق نداشته باشد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. این را نیز به خاطر داشته باشید که در ضمن عقد لازم، می‌توان علاوه بر موارد قانونی، مواردی را نیز به‌صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به‌عنوان حق فسخ پیش‌بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می‌توان برای مالک حق فسخ قرارداد در نظر گرفت.
حقوق و تکالیف طرفین
ازآنجاکه ماهیت حقوقی قرارداد «اجاره به‌شرط تملیک» را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. بااین‌حال ازآنجایی‌که شرط تملیک مال در قرارداد قید میشود، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی دارد که در دو دسته حقوق مالک و حقوق مستأجر قابل‌بررسی است
حقوق و تکالیف موجر یا مالک
۱- عین مستاجره را درحالی‌که از عیب و نقصی ندارد به مستأجر تحویل دهد. همچنین ملک نباید مالک سومی داشته باشد یعنی مالک فعلی باید مالک مطلق ملک باشد.
۲- تعمیرات و تمام مخارجی که در ملک برای بهره‌برداری از آن لازم به نظر می‌رسد به عهده مالک است، مگر آنکه در قرارداد چیز دیگری شرط شده باشد.
۳- مالک باید اطلاعات لازم برای بهره بردن از ملک را در اختیار مستأجر قرار دهد.
۴- هر اقدامی که با بهره‌برداری از ملک منافات دارد را نباید انجام دهد.
۵- مالک باید هزینه‌های انتقال، همچونمالیات و عوارض و حق‌الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند.
حقوق و تکالیف مستأجر
۱- مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند؛
۲- ملک در دست مستاجر امانت است و اگر در نگهداری آنتعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود باید جبران خسارت کند؛
۳- مستاجر باید از ملک در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند اگر این کار را انجام ندهد مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
تاریخ انقضای این قرارداد
این قرارداد هم مانند هر قرارداد دیگری تاریخ انقضا دارد و اگر مستاجر در بازه زمانی شرط شده در قرارداد به شروط عمل نکند، دیگر مالک نخواد شد. این را نیز به خاطر داشته باشید که اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کند و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، ملک مال او میشود ؛ اما اگر مدت اجاره سپری شود؛ اما مستاجر به وظایف خود که شرط و توافق شده است عمل نکرده باشد، مالک حق دارد ملک را پس بگیرد.
و نهایتا هم این که قطعا نظرات شما چراغ پیش روی ما برای ادامه خواهد بود پس حتما ما را از نظرات خود در انتهای پست بی بهره نگذارید و همچنین اگر سوالی دارید که پاسخ آن را با خواندن این مقاله نگرفته اید می توانید در صفحه اول سایت باما درمیان بگذارید تا توسط کارشناسان تیم یک دو سه پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود یا می توانید اپلیکیشن یک دو سه را رایگان دانلود کنید.
بنیانگذار تیم یک دو سه
کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک
اپلیکیشن بسیار مفیدی است البته نرخ بدست آمده کمیسیون در اپلیکیشن و در اینجا متفاوت است یعنی موجر باید بیشتر از مستاجر هزینه بنگاه بپردازد که درست است اما در این قسمت هر دو یک مبلغ میبایست پرداخت نمایند!!