مقالات مرتبط

مقالاتی که فکر میکنیم می توانند دیدگاه شما نسبت به موضوع ملک را عوض کنند

سند مالکیت و انواع آن

آوریل 12, 2020 | آموزش حقوقی, دسته‌بندی نشده, قوانین, مشاور املاک, ویژه | ۴ نظرات

سند مالکیت و انواع آن

قبل از معرفی انواع سند ها لازم میدانیم که  تعریفی کوچک از این واژه داشته باشیم در قوانین جاری کشوی به هر نوشته مکتوبی که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا بتوان به آن استناد کرد، سند گفته می‌شود. که می‌توان به دو دسته تقسیم کرد: سند عادی، سند رسمی

یکی از تفاوت‌های مهم این دو نوع سند این است که همواره می‌توان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین امری امکان‌پذیر نیست. سند رسمی این امتیاز را دارد که چون توسط ماموران رسمی و با تشریفات ویژه به ثبت می‌رسد‌، از اعتبار و قدرت بالاتر برخوردار است. این امر به معنی نامعتبر بودن اسناد عادی نمی باشد هرچند که ممکن است در مواردی اثبات مالکیت از این طریق کمی دشوار باشد. قولنامه ها و اجاره نامه هایی که در دفتر مشاورین املاک نوشته می شوند نیز جزو اسناد عادی به حساب می آیند

سند ملکی چیست؟

سند ملکی توافق‌نامه‌ای برای خرید و فروش خانه است که اموال و شرایط توافق شده میان خریدار و فروشنده از جمله مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته می‌شود.

بر اساس تعریف ، این سند هم باید در اداره ثبت اسناد و یا دفترخانه اسناد رسمی و یا مامورینی که طبق مقررات صلاحیت دارند، تنظیم شوند.

 

انواع سند ملکی

سند شش‌ دانگ

واژه شش‌دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد و منظور سندی است که مالکیت کامل آن برای یک نفر می‌باشد. شش‌دانگ به معنای شش جهت است، یعنی تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.

این نوع اسناد یکی از معتبرترین و رایج‌ترین اسناد است و اغلب مشکل حقوقی کمی در مورد آن پیش می‌آید.

سند عرصه و اعیان

سندِ مربوط به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده است، به عنوان سند عرصه شناخته می‌شود و به سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان گفته می‌شود. به همین دلیل اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان‌شهرها مشاهده می‌شوند، دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام دارد.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. این موضوع درمواقع انحصار وراثت یا ساخت مجدد عرصه اهمیت پیدا می‌کند، که با مراجعه به شهرداری می‌توان سهم هرکس از عرصه را مشخص کرد.

سند بنچاق

در گذشته این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته می‌شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می‌کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می‌شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می‌باشد؛ مانند شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و …. توجه داشته باشید مطالبی در بنچاق نوشته می‌شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.

این اسناد امروزه خیلی زیاد رواج ندارند، اما اعتبار آن‌ها پس از تایید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته می‌شود.

سند منگوله‌دار

منظور اسناد مالکیت دفترچه‌ای است که با یک نخ و تکه‌ای سرب تهیه می‌شوند. چنین سندی به واسطه همین تکه سرب پلمپ شده، اعتبار و صحتش تأیید می‌شود و این اطمینان را می‌دهد که آن‌چه در دست است یک سند ملکی مطمئن و معتبر می‌باشد.

سند تک برگ

اسنادی هستند که یک برگ دارند. این نوع سند ملک، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تأیید رسیده‌اند. طراحی این نوع سند ملکی به نحوی است که در وهله اول می‌توان آن‌چه در آن درج شده است را به راحتی خواند و در ضمن اصالتش را تأیید کرد و از صحت و سقمش مطمئن شد.

 

سند رهنی

سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود یک سند رسمی است . این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید آن‌ها از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌شود. سند ملکی رهنی در واقع توسط بانک‎ها و موسسات مالی و اعتباری،  برای تضمین  پرداخت  اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می‎شود. به این صورت که شخص وام‌گیرنده  در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده، ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ی بانک قرار می‎دهد.

صاحب ملک می‌تواند پس از اتمام اقساط، تقاضای فَک رهن کند و سند خود را از رهن بانک خارج کند. در صورتی که فرد وام‌گیرنده نتواند در زمان مقرر وام خود را تسویه کند، بانک می‌تواند ملک را تصرف کند.

سند مشاع

مشاع در لغت به معنی شراکت است. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند مشاع است.

توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملک از نوع مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه دقیق‌تری است.

سند قولنامه‌ای

همانطور که در ابتدای مقاله نیز گفته شد این سند مترادف سند عادی است . به این معنا که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه(شرح و توضیح بندهای مبایعه نامه)  نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند و از نظر قانونی بدون مشکل باشد  در ظاهر این نوع اسناد با اسنادی که به صورت تک برگی بین طرفین نوشته میشود هیچ تفاوتی ندارد اما تجربه وکلای تیم یک دو سه این را به ماثابت کرده که اثبات مالکیت در محاکم قضایی بسیار بسیار راحت تر از موارد دست نویس می باشد.

به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع اسناد اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامه‌ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید. مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک را به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کم می‌شود.

سند وقفی

ملک اوقافی ملکی است که زمین آن متعلق به شخصی بوده و آن را وقف کرده و اداره اوقاف این زمین‌ها رو به صورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص دیگر واگذار نموده است. شخصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کند، باید سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند که این مبلغ بسیار ناچیز است.

سند ملکی که عرصه آن وقف است، اگر کسی بخواهد در ملک آن، ساختمان احداث کند باید عرصه را از متولی موقوفه اجاره کند. یعنی در صورت ساخت‌و‌ساز در زمین‌های اوقافی می‌بایست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم به عنوان عوارض از سازنده دریافت می‌کنند.

به طور کلی سند اوقافی به شما اختیار تام نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف، نقل و انتقال انجام دهید و سالانه باید مبلغی را هم به اداره اوقاف پرداخت کنید. اسناد اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ دارای ارزش کمتری هستند

سند ورثه‌ای

زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در این مواقع به این ملک، ملک ورثه‌ای می‌گویند. سند ملکی که مالکش فوت کرده و هنوز ورثه برای خود سند جدید نگرفته‌اند، ورثه‌ای نام دارد. وراث می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.

در زمان خرید ملک ورثه‌ای به نکات زیر توجه کنید:

  • احراز مالکیت. یعنی به نام فردی باشد که فوت کرده است.
  • تمامی وراث باید مبایعه‌نامه را امضا کرده باشند.
  • اموال صغیر در دست ورثه‌ی صغیر است. چنانچه بین وراث فرد صغیر( کمتر از پانزده سال) باشد، طبق قانون، تصرف در اموال او ممنوع است و حق معامله‌ی آنان با قیم می‌باشد.
  • وصیت‌نامه. وصیت‌نامه می‌تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد. همه‌ی افراد می‌توانند تا یک سوم اموالشان را وصیت کنند. توصیه می‌شود در زمان خرید و فروش ملک ورثه‌ای، احتمال وجود آن را به طور کامل بررسی نمایید.

سند تفکیکی

بر خلاف سند شش‌دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می‌شود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هرکدام دارای یک سند می‌باشند، اسنادی که از هم تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند.

هرکدام از اسناد مذکور از نظر حقوقی کاملا مطمئن بوده و قابل استناد هستند و تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می‌شوند، استفاده می‌شوند.

سند مفروز

اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می‌رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را جدا کنند تا به طور مستقل از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.

گفتیم که منظور از مشاع، ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شود.

سند وکالتی

سندی است که به نام شخص یا اشخاصی دیگر، به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. گاهی شخصی به دلیلی که خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند نفر وکالت می‌دهد. برای اینکه سند وکالتی از اعتبار لازم برخوردار باشد، باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود.

املاکی هستند که با سند وکالتی خرید و فروش می‌شوند. این نوع معاملات به دلایلی چون عجله فروشنده، گم شدن سند رسمی ملک، فرار مالیاتی، آماده نبودن اسناد واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز و …انجام می‌شود. معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش، سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما حواستان باشد که خطرات زیادی دارد و کلاهبرداری در این نوع سند زیاد اتفاق می‌افتد.یک نوع رایج از اسناد وکالتی، وکالت بلاعزل است .

سند المثنی

در صورتی که بنا به دلایل مختلف سند مالکیت گم شود، از دست برود، در آتش بسوزد و یا اثری از آن باقی نماند، مالک می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع ملک رفته و درخواست خود را مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی اعلام کند. در این مواقع بر طبق تبصره یک ماده ۱۲۰ آئین‌نامه قانون ثبت به شرح ذیل عمل می‌شود:

“مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده‌ای که نمونه آن را از ثبت محل دریافت می‌کند، ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند، به ثبت محل تسلیم دارد.”

این کار مراحل مختلفی دارد، ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

سند شورایی

این سند، سند مالکیت عادی است که شورای محلی آن را مهر کرده باشد. این سند اعتبار لازم را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

سند معارض

سندی که مشابه آن برای تمام یا بخشی از ملک با موضوع همین سند صادر شده باشد. یعنی دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد. تکلیف دارنده سند معارض(توضیحات بیشتر در مورد سند و معامله معارض) این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هریک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را، حکم ابطال سند می‌دهد.

سند صد و چهل‌ و هفتی

سند مالکیتی که اشخاص با دادن قولنامه‌های خود، از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت به نام خویش کرده‌اند.

سند مجعول

سندی که به شکل مادی یا معنوی جعل شده باشد.

 

در نهایت باید این نکته را گفت که صرف سند دار بودن یک ملک آن را عاری از ایراد نمی کند و شما در خرید هایتان باید با سبک سنگین کردن محسنات و معایب ملک اقدام به انتخاب نمایید پیشنهاد ما به شما این است درصورتی که قصد خرید یک ملک را دارید قبل از اقدام به خرید با مشاوران ملکی اپلیکیشن یک دو سه راهنمایی هایی را نیز از آنها دریافت نمایید برای دانلود برنامه می توانید از کلید اپلیکیشن یک دو سه بالای صفحه در صفحه اول سایت استفاده کنید. همچنین می توانید سوال خود را در همان صفحه به ما ارسال نمایید تا توسط کارشناسان و وکلای ما پاسخ داده شده و از طریق پیامک به شما اطلاع داده شود.

 

بنیانگذار تیم یک دو سه
کارشناس مسکن ، مشاور حوزه املاک

 

محاسبه حق کمیسیون

اشتراک گذاری

۴ دیدگاه ها

  1. محمدعلی اصغریه آصف

    خیلی جالبه
    اطلاعات خیلی خوبی داره
    من با خواندن لذت بردم
    و اطلاعات من در خصوص خرید و فروش ملک بیشتر شد
    از عوامل ۱۲۳تقدیر و قدر دانی میکنم

    پاسخ
    • admin1

      ممنونیم از حسن نظرتان

      پاسخ
  2. محمد نظری

    با تقدیم احترام و عرض خسته نباشید به شما و عوامل برنامه« یک دو سه ملک »بابت اطلاعات جامع و جواب سوالات روزمره در مورد اساسی ترین دغدغه مالکان املاک و مستاجران و موجران و اینکه در صورت امکان راه های ارتباطی صوتی و تصویری تان را در صورت امکان در دسترس مخاطبانتان قرار دهید تا اهداف عالیه طرفین بهتر محقق گردد و اینکه آیا مشاوره حضوری هم دارید؟با سپاس فراوان

    پاسخ
    • سخاوت سلیمی

      با سلام و احترام
      راه های ارتباطی ما در قسمت «درباره ما» در سایت وجود دارد و کاربران ما از آن طریق می توانند با ما در ارتباط باشند
      مشاوره هایی که در حال حاضر ارائه میگردند تلفنی بوده که از طریق اپلیکیشن یک دو سه برای همه قابل استفاده می باشد همچنین کاربران می توانند سوالات خود را در صفحه اول سایت با ما در میان بگذارند تا توسط کارشناسان ما پاسخ داده شده و از طریق پیامک به آنها اطلاع داده شود.
      ممنون از ارتباط و توجهتان

      پاسخ

ارسال نظر

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مقالات

تبلیغات رایگان مشاورین املاک(طرح برد برد)

تبلیغات رایگان مشاورین املاک(طرح برد برد)

تبلیغات رایگان مشاورین املاک(طرح برد برد) تیم یک دو سه با نزدیک به ۱۰ هزار کاربر در شهرهای مختلف کشور در راستای حمایت از صنف مشاورین املاک و تعامل با مشاورین املاکی که کاربران اپلیکیشن «یک دو سه ملک» می باشند ، رونق کار آنها و همچنین به جهت تشویق دیگر مشاورین املاک...

بروزرسانی اپلیکیشن موبایل یک دو سه ملک

بروزرسانی اپلیکیشن موبایل یک دو سه ملک

بروزرسانی اپلیکیشن موبایل یک دو سه ملک کاربران گرامی «یک دو سه ملک» اپلیکیشن موبایل یک دو سه به نسخه 7.3 ارتقا یافته و از طریق لینک مستقیم زیر در دسترس کاربران قرار گرفته است و به زودی از طریق مارکت های (گوگل پلی ، کافه بازار ، مایکت و ایران اپس) قابل دسترس خواهد بود....

حق ارتفاقی یعنی حقی که شما در ملک دیگران دارید!

حق ارتفاقی یعنی حقی که شما در ملک دیگران دارید!

حق ارتفاقی یعنی حقی که شما در ملک دیگران دارید! زمینی را تصور بکنید که راه مستقلی ندارد و مالک آن برای رسیدن به زمین باید از زمین فرد دیگری رد شود، حال اگر مالک آن زمین اجازه عبور به آن فرد را ندهد چه می شود؟! آیا اصلا او می تواند چنین کاری بکند؟! حتما خیلی دیده اید...

نتیجه انتخابات اتحادیه املاک نوشهر

نتیجه انتخابات اتحادیه املاک نوشهر

نتیجه انتخابات اتحادیه املاک نوشهر در ادامه  یاداشت قبلی طبق لیست داوطلبین ، نتیجه انتخابات اتحادیه املاک نوشهر به شرح زیر اعلام می گردد.   نتایج انتخاب الکترونیکی صنف مشاوران املاک نوشهر استان مازندارن – مرحله یک در اجرای بند 10 ماده 15 آئین نامه اجرایی تبصره 3...

فراخوان دعوت به همکاری تیم یک دو سه

فراخوان دعوت به همکاری تیم یک دو سه

فرخوان دعوت به همکاری با تیم یک دو سه شرکت آبگون سپهر تجارت(با مسولیت محدود)، مجری و پشتیبان اپلیکیشن موبایل «یک دو سه ملک» با بیش از ده هزار کاربر فعال عموما مشاور املاک در برنامه موبایل اندرویدی و بیش از هزار بازدید روزانه در سایت تیم یک دو سه ، در جهت توسعه خدمات...

مشاور املاک موفق بودن شش گام اصلی دارد!

مشاور املاک موفق بودن شش گام اصلی دارد!

مشاور املاک موفق بودن شش گام اصلی دارد! بازار مسکن همواره یک منبع بی کران برای کسب درآمدهای بالا بوده ، هنوز هم هستند پزشکانی که از دفتر و مطب و درآمدهای حوزه درمان چشم شسته و مشغول ساخت و ساز یا معاملات مسکن هستند. برخلاف تصورات اشتباه خیلی از مشاورین و کارشناسان...

تعرفه خدمات مشاوره ای و حقوقی تیم یک دو سه

تعرفه خدمات مشاوره ای و حقوقی تیم یک دو سه

تیم خدمات مشاوره ای و حقوقی یک دو سه همواره سعی داشته تا راهکارهایی برای حل بزرگترین مشکلات کاربرانش ارائه نمایید به طوری که هزینه زیادی هم روی دست آنها نگذارد از این رو در سال ۱۳۹۹ نیز تعرفه ها بدون تغییر به شرح زیر جهت اطلاع کاربران ارائه می گردد